К сожалению, не так редко ситуация складывается так, что залоговую квартиру приходится продать

Итак, вы взяли долгожданную ипотеку, приобрели «почти свое» жилье, живете и радуетесь, что не нужно платить за аренду квартиры, и тут на работе сокращение/ И вы понимаете, что квартира в реальности принадлежит вовсе не вам, а банку, и ее придется, к сожалению, продать, так как немаленькие ежемесячные платежи тянуть ваша семья больше не в состоянии. Действительно, страшный сон для любого ипотечника… Но если этот неприятный во всех отношениях момент все же настал, реализовать свою залоговую квартиру нужно с умом и по максимальной цене. Хотя, конечно, сделать это гораздо труднее, чем продавать «просто чистую», ничем не обремененную квартиру. Как же это сделать, и какие риски будут сопутствовать сделке?

По каким же причинам ипотечнику приходится продавать свое залоговое жилье? Самый лучший вариант для человека, взявшего ипотеку, если его финансовое состояние по каким-либо причинам улучшается (ему повышают зарплату, он получает наследство и т. п.). В этом случае он может позволить себе приобрести более просторную квартиру, при этом не увеличив сумму кредита. К сожалению, такой ситуацией на сегодняшний день мало кто может похвастаться – чаще встречается обратный вариант, когда залоговую квартиру необходимо продать из-за ухудшения материального положения заемщика. Так, портал о недвижимости bn.ru объясняет, если семья, купившая квартиру в ипотеку, разводится, жилье в большинстве случаев приходится делить, предварительно продав. Второй «несчастный случай» - когда ипотечник испытывает денежные затруднения и не может далее обслуживать свой кредит.

Итак, в вашей семье возникла трудная ситуация, и вашу залоговую квартиру необходимо продать. Первым делом заемщик должен посетить свой кредитный банк, так как без его «разрешения» квартиру просто невозможно будет реализовать. Как пишет bn.ru, банк обычно рассматривает письменное заявление от заявителя в течение 2-7 рабочих дней и, кроме того, он может потребовать с заемщика комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения и последующую продажу. Чаще всего это или 10-15 000 рублей, или процент от оставшегося долга – примерно 1-1,5%. В любом случае с банком следует заранее обговорить и прописать на бумаге все последующие схемы расчетов по сделке в дальнейшем.

Юристы должны прописать все договоры так, чтобы учитывались интересы трех сторон-участников сделки - продавца, покупателя и банка. Сегодня специалисты приводят три примера взаиморасчетов по залоговой недвижимости. Первый: когда кредит погашен, обременение с квартиры снято еще до совершения сделки купли-продажи, а покупатель получает квартиру в собственность только после всех этих операций. Следует отметить, что именно этот способ самый опасный для будущего покупателя жилья: ведь он оплачивает кредит, а вот гарантий того, что квартира будет оформлена в его собственность, еще нет. Поэтому покупатель просто вынужден полагаться на порядочность бывшего заемщика – продавца квартиры. Подобные виды сделок лучше всего проводить между близкими друзьями и родственниками.

При продаже залоговой квартиры по второму «сценарию» сумма делится на две части – сумму кредита и остаток, предназначенный для продавца недвижимости. Покупатель кладет все деньги сразу в две разные банковские ячейки или же на аккредитивный счет, и лишь после этого продавцом подается заявление в УФРС на регистрацию, а банк-кредитор одновременно подает заявление о снятии обременения с залога. В этот же момент оформляется договор купли-продажи.

И третий вариант, когда деньги за жилье вносятся таким же образом - двумя частями в две банковские ячейки, но до этого банк должен выдать свое разрешение на регистрацию перехода права собственности со сменой залогодателя - им становится покупатель квартиры. В результате обременение квартиры снимается только после того, как банк получает свои средства. Конечно, этот способ продажи залоговой квартиры самый трудоемкий и неудобный для банка, но зато самый безопасный для всех сторон-участниц сделки.