Предложение Министерства финансов по усилению налоговой нагрузки на владельцев инвестиционной недвижимости получило поддержку Президента РФ Владимира Путина. По идее Минфина, налоговая нагрузка на владельцев инвестиционной недвижимости должна вырасти, а на продавцов единственного жилья – снизиться.

Новый механизм начисления налогов при продаже жилья

Новый механизм окончательно еще не проработан, однако основные его постулаты таковы: доход от продажи единственного жилья предложено освободить он налога (13% НДФЛ) вне зависимости от срока владения. Освобождается от НДФЛ также доход от продажи дачи, если это домик площадью не более 50 кв. м в садовом некоммерческом товариществе. При этом при продаже второй квартиры предложено взимать 13% НДФЛ независимо от того, сколько жилье находится в собственности. Напомним, сейчас доходы от продажи объектов недвижимости, находящихся в собственности более трех лет, освобождены от налогообложения, независимо от их количества у одного собственника. Освобождены от НДФЛ доходы от продажи недвижимости дешевле 1 млн рублей. В иных случаях доход должен быть задекларирован и налог уплачен.

Налоговое бремя усиливается по простой причине. По словам министра финансов РФ Антона Силуанова, условия, в которых придется работать в 2014 году являются самыми сложными с момента кризиса 2008-2009 годов. Рост ВВП оценивается на достаточно низком уровне в 0,5%, а возможно, и около нуля, существуют риски снижения цен на нефть, а  сохраняющийся отток капитала ($63 млрд в 1 кв. 2014 года) снижает возможности для роста инвестиций и экономики, что создает риски несбалансированности бюджетов. Минфину ничего не остается, как обратить внимание на налоговую политику и разного рода налоговые недоимки граждан. Поэтому и рынок недвижимости не остался без внимания.

Так, в 2013 году доля инвестиционных сделок с недвижимостью в городах-миллионниках находилась в пределах 10-20%, но с наступлением 2014 года из-за макроэкономической нестабильности и колебаний курса рубля россияне стали вкладывать деньги в жилье, и доля инвестиционных покупок на рынке существенно возросла.

Очевидно, что инвесторы, вложившиеся в недвижимость, не обрадуются увеличению налогового бремени, а у кого-то может возникнуть желание уклониться от уплаты налогов, скрыв факт владения собственностью или занизив ее стоимость при проведении сделок купли-продажи (налог на доход от продажи жилья взимается, если стоимость жилья превышает 1 млн рублей, то есть продажа квартиры стоимостью менее 1 млн налогом не облагается). Однако это будет непросто, ведь параллельно с изменением налоговой политики государство ищет новые механизмы работы с неплательщиками и выявления сделок с заниженной стоимостью.

Ограничение сделок с заниженной стоимостью

Так, согласно принятому в апреле текущего года ФЗ № 52, с 1 января 2015 года россияне сами должны докладывать в налоговую инспекцию о всех имеющихся объектах недвижимости. Таким образом, со следующего года собственники недвижимости будут обязаны платить имущественные налоги, даже если не получили на эти объекты ежегодное налоговое уведомление, а при неуплате налогов в установленные сроки налогоплательщиков ждут крупные штрафы.

Также вскоре ожидается принятие закона об ограничении операций с наличными деньгами, согласно которому все сделки стоимостью свыше 300 000 рублей должны проводиться по безналичному расчету. Далее, по словам экспертов, государству останется лишь ввести обязательный нотариат при сделках с недвижимостью с расчетами через депозит нотариуса. Оплата услуг нотариуса зависит от стоимости покупки, поэтому занижать стоимость объекта нотариусу невыгодно. Таким образом, все сделки на вторичном рынке будут проводиться с указанием реальной цены в документах.

Кроме прочего, с подачи Федеральной налоговой службы Минфин предлагает при продаже объекта недвижимости ниже его рыночной стоимости, облагать НДФЛ разницу между рыночной стоимостью объекта и ценой, по которой объект продается. Замглавы Минфина Сергей Шаталов в одном из интервью пояснял, что можно установить какой-то минимальный порог цены, например, не ниже 70-80% от кадастровой стоимости. Это нововведение уже будет касаться как вторички, так и первички.

При этом стоит отметить, что уже в настоящее время к наблюдению за недобросовестными налогоплательщиками подключается все больше надзорных структур.

Работа с неплательщиками

Так, в конце прошлого года Федеральная служба по финансовому мониторингу опубликовала разъяснительное письмо, в котором потребовала от застройщиков докладывать ведомству о договорах, заключаемых с гражданами в рамках 214-ФЗ. Под контроль берутся все сделки на сумму свыше 3 млн рублей.

Параллельно в налоговых инспекциях создаются специальные подразделения по выявлению граждан, занизивших в договоре купли-продажи цену недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.

К работе с налогоплательщиками подключаются и региональные власти. Например, в Вологодской области в рамках губернаторской программы налоговики совместно с сотрудниками УМВД России и участковыми обходят квартиры, по которым есть подозрения, что они негласно сдаются в аренду.

Иными словами, различные изменения налогового законодательства носят системный характер и имеют цель максимально ограничить возможность уклонения от растущих налогов. Вероятно, кто-то из предприимчивых россиян и после вступления в силу указанных законопроектов найдёт юридические лазейки, чтобы уклоняться от уплаты налогов, однако это будут уже гораздо более серьезные риски, чем раньше.